Stellungnahme der Heilsarmee zum Sanierungsvorhaben in Hamburg

Die Heilsarmee unterhält in der Talstraße im Hamburger Stadtteil St. Pauli eine Tagesstätte. Diese hat an vier Tagen in der Woche geöffnet und wird von etwa 70 bis 90 Menschen am Tag aufgesucht, die wirtschaftlich schwach sind und am Rand der Gesellschaft leben, darunter Obdachlose, Hartz IV-Empfänger, Senioren. Unsere Gäste finden hier einen geschützten Raum, eine kleine Mahlzeit und Kaffee bzw. andere Getränke, neue Kleidung oder einfach ein offenes Ohr für ihre Sorgen. Außerdem kann man sich die Haare schneiden lassen, sein Handy aufladen, über Gott und die Welt reden oder einfach Zeit für sich haben. Aufgrund der inzwischen desolaten Situation des Gebäudes sind Sanierungsarbeiten dringend erforderlich, damit dieses Angebot für die Obdachlosen weiter aufrechterhalten werden kann.

Im Gebäude selbst ist auch die Gemeinde der Heilsarmee untergebracht, die aber in diesen Tagen wegen der Sanierung in ein neues Quartier umziehen muss. In den oberen Geschossen befinden sich Mietwohnungen, die ebenfalls dringend saniert werden müssen.

Den dort verbliebenen zwei Mietparteien mit insgesamt drei Mietern wurde bereits im Juli 2018 – abhängig vom Mietverhältnis – mit einer Frist von bis zu 9 Monaten gekündigt, nachdem sie bereits zum Jahreswechsel 2017/2018 über die notwendigen Baumaßnahmen informiert worden waren. Alternativ zur Kündigung hat die Heilsarmee eine einvernehmliche Auflösung des Mietverhältnisses zu folgenden Bedingungen angeboten: Die Erstattung von Mehraufwendungen durch Umzug und eventuell höhere Miete bzw. Kaution sowie einen pauschalen Zuschlag von 20 Prozent für weiteren Aufwand. Je nach Größe der Wohnung betrug der angebotene Betrag zwischen 12.500 und 22.500 Euro. Zugleich wurde ein weiteres Entgegenkommen in Aussicht gestellt.

Zur Vorbereitung der Sanierung werden – zugegeben ohne individuelle Ankündigung – seit Dezember 2018 Sondierungsarbeiten vorgenommen, um weitere Erkenntnisse über den Gebäudezustand zu erhalten. Darüber hinaus werden in Erwartung der Baugenehmigung bereits Entrümpelungs-, Sicherungs- und Vorbereitungsarbeiten vorgenommen, die nicht genehmigungspflichtig sind. Diese Arbeiten sind auch deshalb dringend erforderlich, um das Gebäude zu sichern und den konkreten Sanierungsumfang in Erfahrung zu bringen, nicht jedoch, um verbleibende Mieter „loszuwerden“.

Daher ist die Heilsarmee froh und erleichtert, dass sich bei einer Prüfung durch die Bauordnungsbehörde der Freien und Hansestadt Hamburg am 14.02.2019 eine statische Gefährdungslage nicht bestätigt hat. Zugleich wurden keine antragspflichtigen Baumaßnahmen nach Bauordnung festgestellt. Die Maßnahmen waren also rechtens.

Der größte Teil der Kosten für die Sanierung (ca. 4,5 Millionen Euro) wird über Kredite finanziert werden. Diese sollen über Mieteinahmen bedient werden. Das erste Obergeschoss soll an Unternehmen und Freiberufler vermietet werden, die einen Bezug zur Unterstützung unserer Klienten haben. Für die geplanten Mietwohnungen in den weiteren Obergeschossen, sind bislang moderate ortsübliche Mieten vorgesehen. Seit Oktober 2018 prüfen wir mögliche Förderungen durch die IFB-Bank. Hierdurch würde sich auch die Möglichkeit erschließen, einen Teil der Wohnungen als Sozialwohnungen mit einem deutlich niedrigeren Mietzins von voraussichtlich unter 7 Euro pro Quadratmeter anzubieten. Der Heilsarmee geht es dabei in erster Linie darum, die Kosten für den Gebäudeunterhalt und den Kredit zu decken. Lediglich die Innenausstattung der neuen Tagesstätte soll über Spenden finanziert werden.

Leider sind die verbleibenden Mieter auf die Angebote der Heilsarmee nicht eingegangen und versuchen nun, mit einer einstweiligen Verfügung die die Sondierungs- und Sicherungsarbeiten zu stoppen. Darüber wird das Amtsgericht Hamburg-Mitte in der kommenden Woche entscheiden.

Fragen und Antworten

Wie viele Wohneinheiten sind in dem Objekt sind und seit wann stehen die einzelnen Wohnungen leer?

Das Gebäude in der Talstraße verfügt über ein Untergeschoss, ein Erdgeschoss und vier Obergeschosse. Bislang wurden Untergeschoss, Erdgeschoss sowie das erste und zweite Obergeschoss von der Heilsarmee selbst genutzt. Im dritten Obergeschoss und vierten Obergeschoss gab es insgesamt acht Wohnungen. Davon stehen vier Wohnungen schon seit mehreren Jahren leer. Ein weiterer Mieter ist vor etwa drei Jahren ausgezogen, eine Mieterin hat das Angebot der Heilsarmee angenommen und ist Ende November ausgezogen. Zwei weitere Wohnungen werden von insgesamt drei Personen noch bewohnt.

Was entgegnen Sie den Vorwürfen von einigen Mietern, dass die Heilsarmee versuche die Mieter aus den Wohnungen zu vertreiben?

Die Sanierungsarbeiten sind aufgrund der festgestellten Bauschäden leider unausweichlich. Das hat auch Konsequenzen für die Gemeinde der Heilsarmee, die dort bislang ebenfalls ihren Standort hatte. Diese muss in diesen Tagen in ein Ausweichquartier umziehen.

Den Mietern ist bereits seit dem Jahreswechsel 2017/2018 durch schriftliche Mitteilung bekannt, dass Sanierungsarbeiten anstehen. Den inzwischen dort noch verbliebenen zwei Mietparteien mit insgesamt drei Mietern wurde schon im Juli 2018 – abhängig vom Mietverhältnis – mit einer Frist von bis zu 9 Monaten gekündigt.

Alternativ zur Kündigung hat die Heilsarmee eine einvernehmliche Auflösung des Mietverhältnisses zu folgenden Bedingungen angeboten: Die Erstattung von Mehraufwendungen durch Umzug und eventuell höhere Miete bzw. Kaution sowie einen pauschalen Zuschlag für weiteren Aufwand. Je nach Größe der Wohnung betrug der von der Heilsarmee angebotene Betrag zwischen 12.500 und 22.500 Euro. Darüber hinaus wurde ein weiteres Entgegenkommen in Aussicht gestellt.

Auf dieses Angebot sind die beiden noch verbliebenen Mietparteien leider nicht eingegangen.

Stimmen die Berichte von Mietern über angeblich unangekündigte Baumaßnahmen?

Die Maßnahmen sind keine Bauarbeiten, sondern Vorbereitungs, Sondierungs- und Sicherungsarbeiten. Eine individuelle Ankündigung dieser Arbeiten ist leider nicht erfolgt.

Wie sehen die Pläne der Heilsarmee für das Haus aus? Wie hoch sind die bestehenden Mietpreise pro Quadratmeter und auf welche Höhe plant die Heilsarmee die Mietpreise nach der Sanierung anzuheben?

Die Heilsarmee wird nach der Sanierung in dem Gebäude wieder eine Tagesstätte für wirtschaftlich schwache Menschen unterhalten, die am Rande der Gesellschaft leben und unsere Zuwendung benötigen, wie zum Beispiel Obdachlose. Die Tagesstätte wird an vier Tagen in der Woche von ca. 70 bis 90 Menschen aufgesucht. Künftig wird die Heilsarmee nur noch das Unter- und Erdgeschoss für ihre Zwecke nutzen.

Das erste Obergeschoss möchten wir gerne an Unternehmen und Freiberufler vermieten, die einen Bezug zu unseren Klienten haben, dies können beispielsweise Beratungsstellen sein oder auch entsprechende Ärzte oder Rechtsanwälte.

Die aktuell bestehenden Quadratmeterpreise liegen bei ca. 9,00 Euro pro Quadratmeter. Für die insgesamt 15 geplanten Mietwohnungen im zweiten bis vierten Obergeschoss sind bislang moderate ortsübliche Mieten vorgesehen. Bei den Planungen sind wir bisher von 12 bis 14 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche ausgegangen.

Allerdings: Soweit 12 der 15 Wohnungen aufgrund der technischen Bedingungen in den ersten Förderweg der Hamburgischen Investitions- und Förderbank (IFB) gebracht werden können, erschließt sich darüber hinaus auch die Möglichkeit, diese Wohnungen als Sozialwohnungen zu einem deutlich niedrigeren Mietzins als dem jetzigen anzubieten. Dazu haben wir bereits im Oktober 2018 mit der IFB-Bank Kontakt aufgenommen.

Inwiefern erfüllen die geplanten zukünftigen Mietpreise die Voraussetzungen der sozialen Erhaltungsverordnung?

Die von uns veranschlagten Mietpreise wurden im Zuge des Baugenehmigungsverfahrens mit Blick auf die Soziale Erhaltungsverordnung vorgelegt. Eine positive Antwort erwarten wir mit der Baugenehmigung.

Wie passt die angestrebte Aufwertung der Immobilie zu dem „ausgeprägten sozialen Gewissen“ der Heilsarmee?

Die geplante Sanierung bringt die Immobilie auf einen zeitgemäßen Standard, der im Hinblick auf die Wohnungen auch den Förderrichtlinien der IFB entsprechenden muss. Mit diesem Standard möchten wir sowohl den Gästen unserer Tagesstätte als auch unseren Mietern eine entsprechende Wertschätzung entgegenbringen. Da es sich keinesfalls um eine Luxussanierung handelt, sondern um eine seit Jahren dringend erforderliche Maßnahme, verträgt diese sich hervorragend mit unserem sozialen Gewissen.

Warum wurde seitens der Heilsarmee bislang noch nicht gegen den Widerspruch der Kündigung Klage erhoben?

Weil wir nach wie vor hoffen, dass es zu einer Einigung kommt, die die Interessen aller Beteiligten - auch die der Mieter - berücksichtigt.

Wie könnte eine Lösung der aktuellen Situation aussehen?

Nachdem die Mieter bislang unser finanzielles Angebot nicht angenommen haben, haben wir nun Kontakt mit der Stadtentwicklungsgesellschaft Hamburg aufgenommen und um Unterstützung nachgesucht. Diese verfügt über geförderten Wohnraum und ist in der Lage, diesen an unsere Mieter zu vermieten. Die Kosten für die Vermittlung würde die Heilsarmee ebenso übernehmen, wie die Differenzkosten zur bestehenden Miete bis zum Ende der Bauzeit. Danach ist es den Mietern freigestellt, zurück in die Talstraße zu ziehen.

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Als internationale Hilfsorganisation und evangelische Freikirche arbeitet die Heilsarmee in über 131 Ländern. Sie zählt etwa drei Millionen Mitglieder und freiwillige Helfer. Weltweit leistet die Heilsarmee eine umfangreiche geistliche und soziale Arbeit in ihren Gemeinden und Sozialzentren. In Deutschland, Litauen und Polen gibt es 45 Gemeinden mit mehr als 1.300 Mitgliedern sowie 18 soziale Einrichtungen mit weiteren angegliederten Angeboten.

Die Heilsarmee ist für ihre umfangreiche soziale und karitative Arbeit auch auf Spenden angewiesen. Spendenkonto der Heilsarmee bei der Bank für Sozialwirtschaft: IBAN DE 82 3702 0500 0004 0777 00. Die Heilsarmee ist Mitglied des Deutschen Spendenrates und trägt dessen Spendenzertifikat.